Sau thời điểm giao dịch sôi động và tăng giá mạnh vào cuối năm 2009, thị trường bất động sản hiện quay về trạng thái “ngủ đông”.

Hai trung tâm bất động sản sôi động nhất cả nước là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đều chung tình trạng ảm đạm, thậm chí nhiều phân khúc mất tính thanh khoản.

Theo giới kinh doanh bất động sản, tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục cho đến khi chính sách tín dụng được nới lỏng.

Nếu tín dụng tiếp tục thắt chặt trong nửa đầu năm 2010, giới đầu cơ sẽ buộc phải giải chấp hàng trong 1-2 tháng tới và đương nhiên, thời điểm đó là cơ hội cho người có nhu cầu thật.

Đầu cơ chạy, giá giảm…

Theo thông lệ hàng năm, những tháng cuối năm là thời điểm thị trường bất động sản rất sôi động, lượng giao dịch thành công tăng cao so với các tháng trong năm. Tuy nhiên, năm 2009, các dấu hiệu này không xuất hiện.

Ông Nguyễn Sơn Trung, Giám đốc Công ty kinh doanh bất động sản Đất Nam Đô đóng tại Thành phố Hồ Chí Minh cho biết, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong vài tháng qua ngày càng ảm đạm, đặc biệt 1 tháng gần đây còn mất thanh khoản.

Chỉ có các dự án bắt đầu huy động vốn khởi công mới có giao dịch vì giới đầu cơ chỉ phải đặt cọc 10-20% tiền và thời gian đóng góp có thể kéo dài nên có điều kiện “giật gấu, vá vai”. Còn phân khúc căn hộ chung cư trong các dự án sắp giao nhà vào quý II, III hay quý IV/2010 vẫn còn hàng giá gốc nhưng rất ít giao dịch.

Theo số liệu của Công ty Nghiên cứu thị trường bất động sản VietRees, do tình trạng giao dịch ảm đạm, phân khúc thị trường căn hộ cao cấp đang có xu hướng điều chỉnh giảm giá. Từ tháng 10/2009 đến nay, đã có đến 37 dự án giảm giá từ 1-5% so với giá chào bán tháng trước đó. Nếu so với đầu năm 2009, giá đất, nhà các dự án đã giảm khoảng 30%.

Tại Hà Nội, ngay khu vực phía tây là nơi sốt nóng nhất cũng lâm vào tình trạng ảm đạm, giá giảm. Khu chung cư Dương Nội, quận Hà Đông vào thời điểm sốt giá, mức chênh khoảng 100 triệu đồng/căn, nay đã hết cả chênh và được giao bán giá gốc.

Không chỉ “nhả hàng” ở phân khúc chung cư hạng trung, phân khúc chung cư cao cấp cũng phải giảm giá. Dự án Mulberry Lane Hà Đông giảm từ 30-50 USD/m2, MegaLand cũng giảm 30-40 USD, Usilk-City giảm tới 50-70 USD.

Dự án đô thị Bắc An Khánh do Vinaconex hợp tác với Tập đoàn Posco (Hàn Quốc), từ mức giá 1.500 USD/m2 nay đã giảm khoảng 30-40 USD/m2.

Các văn phòng môi giới bất động sản tại phía tây Hà Nội cho biết, giao dịch bất động sản tại khu vực thời điểm này giảm tới 90% so với thời điểm cao trào (tháng 8-10/2009). Nhiều sàn bất động sản đã đóng cửa hoặc giảm số lượng nhân viên.

Bất chấp sức cầu suy yếu, nguồn cung vẫn được chuẩn bị. Cùng với hàng trăm dự án đô thị khu vực phía tây Hà Nội đang triển khai, trên địa bàn các huyện thuộc phía đông, phía bắc Hà Nội như Mê Linh, Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm… nhiều dự án đô thị, khu nhà ở tiếp tục được bổ sung.

Theo thống kê của Hà Nội, riêng địa bàn huyện Mê Linh đang có gần 80 dự án khu đô thị, nhà ở triển khai, trong đó chiếm phân nửa là các dự án nhà ở, nhà vườn, biệt thự nhà vườn…

Còn tại phía đông Hà Nội, có thể kể đến các dự án nhà ở điển hình như khu đô thị Việt Hưng, Đặng Xá, Sài Đồng, Thạch Bàn và 2 dự án ở Hưng Yên là khu đô thị sinh thái Eco Park (Vihajico đầu tư) và khu đô thị Villa Park (Viet Asia Land), trong đó Ecopark được chú ý là khu đô thị sinh thái lớn nhất miền Bắc với diện tích quy hoạch lên tới 500ha.

Bất động sản sẽ ấm khi ngân hàng “mở hầu bao”

Ông Hồ Văn Hải, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Thương mại cổ phần OceanBank cho rằng, với chính sách thắt chặt tín dụng hiện nay, thị trường bất động sản không thể có cơ hội “ấm” lên trong nửa đầu năm 2010.

“Chỉ khi nào ngành ngân hàng nới lỏng tín dụng, thị trường bất động sản mới có cơ hội sôi động giá trở lại!”, ông Hải nói. Bà Nguyễn Thị Giang, một nhà đầu cơ bất động sản tên tuổi tại Hà Nội thừa nhận, thanh khoản của thị trường bất động sản tại Hà Nội đang khá ảm đạm.

Nếu tình trạng này không sớm cải thiện, khoảng 2-3 tháng tới sẽ có “hàng” giá rẻ tung ra thị trường. Đó là hàng của các nhà đầu tư đã bị “kẹp” lại do chậm chốt lời, nay đến giai đoạn đáo hạn với ngân hàng.

Theo các nhà môi giới bất động sản, do chính sách siết chặt tín dụng với khu vực phi sản xuất nên giới đầu cơ không còn cơ hội vay vốn để “tạo sóng”.

Sở dĩ các năm trước đây, thị trường bất động sản có sóng mạnh là do các ngân hàng còn cân đối được khoảng 40% trong tổng số vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.

Với mức lãi suất thấp, cộng với các kinh nghiệm thị trường, giới đầu cơ có thể yên tâm vay vốn lướt sóng. Nay việc khan hiếm tiền khiến sức cầu nói chung suy yếu rõ rệt, giới đầu cơ không còn điều kiện để kích thích thị trường, cạnh đó là áp lực phải trả lãi và tất toán gốc đang khiến các nhà đầu tư bị kẹp hàng như ngồi trên đống lửa.

Ông Nguyễn Sơn Trung cho rằng, khi ngân hàng chưa mở hầu bao thì đồng nghĩa giá bất động sản còn có khả năng giảm vì không kể giới đầu cơ, nhiều chủ đầu tư cũng thiếu vốn nên phải hạ giá.

Tuy nhiên, giai đoạn khó khăn của thị trường sẽ không kéo dài vì với triển vọng kinh tế toàn cầu đang phục hồi hiện nay, kinh tế Việt Nam chắc chắn sẽ hưởng lợi, phục hồi theo.

Khi kinh tế vĩ mô đã có tín hiệu ổn định, ngân hàng nới lỏng tín dụng để kích thích tăng trưởng, “sóng” bất động sản lại sẽ nổi lên.

“Trong một vài tháng tới, tôi cho rằng người có nhu cầu nên cân nhắc tìm cho mình một ngôi nhà với giá hợp lý. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, người có nhu cầu mới có cơ hội chọn nhà, đất vị trí đẹp. Khi thị trường phục hồi, các cơ hội ấy không còn với người ít tiền!”, ông Trung nói./.