Bức tranh chung của thị trường bất động sản hiện tại tiếp tục cho thấy nguồn cung các sản phẩm chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp, trong khi 70% nhu cầu trên thị trường nằm ở phân khúc giá rẻ.

Nguồn cung giá rẻ vẫn "tắc"

Nguồn vốn vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp vẫn đang được kiểm soát chặt chẽ, cùng với đó là những chính sách siết chặt về cấp phép đầu tư dự án mới và sự tăng giá của các yếu tố đầu vào, đã khiến nhiều dự án kéo dài thi công, chậm tiến độ. 

Theo Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), nhà ở, đất nền, vẫn là loại hình bất động sản thu hút được sự quan tâm nhiều nhất trong nửa đầu năm 2022. Tuy nhiên, nguồn cung mới các sản phẩm bất động sản ở tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều hạn chế và có xu hướng giảm so với cùng kỳ năm 2021. Đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội.  

Tại thị trường sơ cấp, số lượng nhà ở được chứng nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh không nhiều. Ở thị trường thứ cấp, nguồn cung nhà ở 6 tháng đầu năm có tăng nhưng chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung căn hộ chung cư quý II/2022 tại Hà Nội tăng khoảng 13,3%, tại TP.HCM tăng khoảng 32,8%. Đối với nhà ở thứ cấp, nguồn cung trong quý II tại Hà Nội tăng khoảng 3,7%, tại TP.HCM tăng 4,2%.

Một số dự án được mở bán đầu năm 2022 tại Hà Nội như: The Tonkin, Vinhomes Smart City giá khoảng 45 - 55 triệu đồng/m2, Heritage West Lake giá 125 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ chung cư trong quý tại thị trường Hà Nội chủ yếu đến từ các dự án từ trước đó như The Grand Hanoi, The Zei hay UDIC Westlake. Tại TP.HCM, dự án The Glen - Celadon City giá khoảng 75 - 90 triệu đồng/m2, Shizen Home giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Như vậy, nguồn cung mới tại các dự án trong 6 tháng đầu năm 2022 chủ yếu vẫn đến từ phân khúc căn hộ trung và cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ tiếp tục khan hiếm.

Chênh lệch cung cầu trên thị trường bất động sản ngày càng lớn

Chênh lệch cung - cầu có thể kéo dài đến quý II/2023?

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhấn mạnh, trong bối cảnh hiện tại, cần có các giải pháp để thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sang phân khúc bình dân.

“Hiện tại, nguồn cung bất động sản ra thị trường đa số là sản phẩm cao cấp, giá trị rất cao, mua về để đó chứ không đưa vào khai thác, nên chỉ phục vụ số ít trên thị trường. Mặt khác, phân khúc cao cấp thường chỉ dành cho những người có điều kiện hoặc một số người đầu tư kinh doanh, tuy nhiên số người có khả năng chi trả cho phân khúc này lại thấp.

Trong khi đó, cầu thị trường cần những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, khai thác được và quan trọng là giá hợp lý, nên cung - cầu đang lệch nhau. Hiện nay thị trường có 80% mua để đầu tư, thậm chí là đầu cơ, nên từ giờ đến cuối năm, tôi cho rằng thị trường sẽ khó khăn và có khả năng giảm từ 5 - 10%", ông Quang nói.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa

Bên cạnh đó, ông Trần Khánh Quang đánh giá, hiện nay, nguồn cung trên thị trường chủ yếu là những sản phẩm không hướng đến đáp ứng nhu cầu thật và mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó không sử dụng. Điều này càng cho thấy, nguồn cung hiện hữu trên thị trường đang không đến được với người có nhu cầu. 

“Ngân hàng nên có mức lãi suất cho vay tốt đối những người mua bất động sản có nhu cầu thực. Bởi hiện nay, việc kiểm soát tín dụng được áp dụng với không chỉ nhà đầu tư "ảo" mà cả nhà đầu tư thật. Chỉ cần tháo gỡ vấn đề trên, thời gian tới thị trường sẽ trở lại theo hướng ổn định. Nếu không giải quyết thì chênh lệch cung - cầu sẽ kéo dài tới quý II năm sau”, ông Quang chia sẻ.

 Ngoài ra, ông Trần Khánh Quang nhìn nhận, các nhà phát triển bất động sản hiện nay nên cân đối, tính toán nhu cầu để đưa bất động sản có giá trị thực ra thị trường nhiều hơn là đưa bất động sản có giá trị cao, mang tính thụ hưởng. Ông Quang lý giải, đó là những sản phẩm giá phù hợp mua để ở, có giá trị về khai thác. Đối tượng mua đầu tư họ cũng muốn bất động sản phải đưa vào khai thác được, mặc dù tỷ suất khai thác rất thấp.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, hiện nay nguồn cung bất động sản quá thấp, không đủ đáp ứng nhu cầu thực của người dân. Cụ thể là nhà ở xã hội và nhà ở giá phải chăng, các phân khúc này gần như cạn kiệt, cho nên người dân hiện nay rất khó khăn trong việc tìm mua nhà. Trong khi đó, nhu cầu đối với phân khúc cao cấp cũng cao nhưng lại để đầu cơ.

“Có thể thấy, các yếu tố pháp lý và chậm phê duyệt dự án đã chặn đứng nguồn cung trên thị trường. Mặt khác, nguồn cung hiện hữu chủ yếu cho đầu cơ là chính, do vậy giá đất trên thị trường có xu hướng tăng cao. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung cho cầu ảo, tức là cung không phục vụ cho nhu cầu thật mà để phục vụ cho đối tượng đầu cơ. Còn nhu cầu của đại đa số nhân dân thì gần như không được đáp ứng”, ông Võ chia sẻ.

Liên quan đến vấn đề phát triển nhà ở xã hội, nhà giá rẻ đang ách tắc nhiều năm qua, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng, nguyên nhân phân khúc nhà ở giá rẻ khan hiếm là do các địa phương chưa bố trí nguồn lực đất đai để phát triển. Mặt khác, các nhà đầu tư cũng thiếu năng động trong phát triển phân khúc này.

"Ở Việt Nam, chúng ta cứ quen việc để giảm giá nhà thì phải giảm giá vật liệu, giảm chất lượng, nhưng thực tế không phải vậy. Ở các nước, họ muốn giảm giá thì buộc phải sử dụng các giải pháp về công nghệ, giải pháp về vật liệu, để vẫn đảm bảo chất lượng nhưng sẽ tiết kiệm chi phí hơn. Đồng thời giải quyết vấn đề bằng công cụ quy hoạch, tức là nhà ở thì "tùng tiệm" thôi, nhưng bù lại, diện tích công cộng lớn hơn để đáp ứng các nhu cầu sống cơ bản", ông Võ nói.

Cũng theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, sự chênh lệch cung cầu đã và đang gây ra nhiều tác động như khiến giá đất tăng cao. Động thái kiểm soát tín dụng để hạn chế đầu cơ, giảm độ nóng của thị trường bất động sản đã góp phần hạ cơn sốt giá đất, nhưng việc ách tắc nguồn cung trên thị trường vẫn chưa được giải tỏa. Luật Đất đai và nhiều luật khác liên quan đến thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn sửa đổi, nên thị trường sẽ tiếp tục trạng thái chờ đợi trong một khoảng thời gian nữa. 

"Khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức được ban hành, các dự án tồn đọng sẽ được phê duyệt và tạo ra nguồn cung mới trên thị trường. Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng, dù muốn hay không thì Việt Nam cũng cần cải cách thuế để ngăn chặn đầu cơ, tránh tạo sự đảo lộn về cung - cầu của thị trường, lúc bấy giờ cung nhà ở cao cấp, trung cấp có thể sẽ giảm. Từ đó, các nhà phát triển bất động sản sẽ tập trung hơn vào phân khúc giá rẻ, bình dân để phục vụ cho lượng cầu của  đại đa số nhân dân", GS. Võ phân tích./.

Theo: Reatimes